№ 20-19-61 от 04.08.2010 г. - ОТНОСНО: Данъчно третиране по ЗДДС на внесени гаранции по сключени договори за отдаване под наем на недвижим имот

РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ
НАЦИОНАЛНА АГЕНЦИЯ ЗА ПРИХОДИТЕ

ОТНОСНО: Данъчно третиране по ЗДДС на внесени гаранции по сключени договори за отдаване под наем на недвижим имот

В Дирекция „ОУИ” постъпи писмено запитване с вх. № 20-19-61/04.08.2010 г., препратено по компетентност от ТД на НАП, относно данъчно третиране по ЗДДС на внесени гаранции по сключени договори за отдаване под наем на недвижим имот.

В запитването е изложена следната фактическа обстановка: Предприятието отдава под наем недвижими имоти. В част от сключените договори с наемателите е предвидена клауза, според която наемателят следва да внесе депозитна вноска за средномесечен разход на електроенергия и наема за два месеца при подписване на договора. Депозитната вноска се изравнява при прекратяване на договора.

Зададени са следните въпроси:

1. Предвид изложената фактическа обстановка, какво е данъчното третиране на депозита по реда на ЗДДС – същият представлява ли авансово плащане или не?

2. По какъв начин се документира полученият депозит и следва ли да се издава фактура за същия?

3. Получените суми за депозит следва ли да намерят отражение в дневника за продажби?

4. Полученият от предприятието депозит представлява ли облагаема доставка, за която следва да се начисли ДДС и в кой момент?

5. При връщане на депозита, който е обложен с ДДС, следва ли да се издаде кредитно известие?

В отговор на поставените от вас въпроси изразяваме следното становище:

Първи въпрос: Предварителните плащания (задатък, капаро, отметнина, предплата, пишманлък и др.), извършени във връзка с бъдещи доставки, имат различни облигационно-правни функции. Те имат потвърдителна, гаранционна и обезщетително-наказателна функция. Независимо от тези облигационно-правни функции предварителните плащания, разгледани в данъчно-правен аспект, обичайно имат и характер на частично авансово плащане. Същите обуславят изискуемост на данъка, в случай че доставката, по повод на която е платен, е облагаема.

За предварителното плащане по сделката за наем, включващо средномесечния разход на електроенергия и наем за два месеца, следва да се приема, че е налице авансово плащане във всички случаи, когато паричната сума ви е предоставена по начин, при който можете да се разпореждате с нея.

При условие, че предварителното плащане е преведено по доверителна сметка ("ескроу сметка"), не следва да се приема, че за същото е налице авансово плащане, тъй като паричната сума - предплата не ви е предоставена по начин, при който да можете да се разпореждате с нея.

При условие че предварителното плащане, включващо средномесечния разход на електроенергия и наем за два месеца, се извършва по специална доверителна сметка, открита в банка на ваше име в качеството на наемодател, в която сумата е блокирана и се освобождава от банката във ваша полза при изпълнение на условията, предвидени в договора, не следва да се приема, че преведената в доверителната сметка сума представлява авансово плащане, тъй като паричната сума не ви е предоставена по начин, че да можете да се разпореждате с нея. Поради това следва да се счита, че в случая, включително в данъчно-правен аспект, превеждането на сумата от наемателя в доверителна сметка на ваше име има гаранционна и обезщетително-наказателна функция, но не и функция на авансово плащане.

Втори и трети въпрос: Съгласно чл. 113, ал. 1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице - доставчик, е длъжно да издаде фактура за извършената от него доставка на стока или услуга или при получаване на авансово плащане преди това освен в случаите, когато доставката се документира с протокол по чл. 117.

По смисъла на чл. 113, ал. 4 от ЗДДС фактурата се издава задължително не по-късно от 5 дни от датата на възникване на данъчното събитие за доставката, а в случаите на авансово плащане - не по-късно от 5 дни от датата на получаване на плащането.

На основание чл. 124, ал. 2 от ЗДДС издадените от вас фактури за получени авансови плащания следва да бъдат отразени в дневника за продажбите за данъчния период, през който са издадени.

Четвърти въпрос: Съгласно чл. 2, т. 1 от ЗДДС с данък върху добавената стойност се облага всяка възмездна облагаема доставка на стока или услуга. По смисъла на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС облагаема доставка е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго.

Следва да имате предвид, че извън случаите на чл. 45, ал. 4 на ЗДДС (отдаването под наем на сграда или част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец) доставката на услуга по отдаване под наем на недвижим имот, както и полученото предварително плащане по доставката (когато се предоставя по начин, при който можете да се разпореждате с него) е облагаема доставка.

На основание чл. 25, ал. 7 от ЗДДС в случаите, когато, преди да е възникнало данъчното събитие, е получено цялостно или частично авансово плащане по доставка, данъкът става изискуем при получаване на плащането (за размера на плащането), с изключение на получено плащане във връзка с вътреобщностна доставка.

Предвид гореизложеното, по отношение на сумата, представляваща предварително плащане по доставка, е приложима нормата на чл. 25, ал. 7 от ЗДДС, т.е. данъкът е изискуем, когато е получено авансовото плащане и възниква задължение за начисляване на същия.

Пети въпрос: Чл. 115, ал. 1 от ЗДДС урежда в кои случаи се издават известията, а именно при изменение на данъчната основа на доставка или при развалянето на доставка, за която е издадена фактура.

В конкретния случай договорът се прекратява, т.е. разваля. В този случай е приложима нормата на чл. 115, ал. 1 от ЗДДС и следва да издадете кредитно известие (за аванса), тъй като е налице разваляне на доставка, по която е издадена фактура.

Тъй като кредитното известие се издава към конкретна фактура, което е видно и от разпоредбата на чл. 115, ал. 4, т. 1 от ЗДДС, считаме, че същото следва да се издаде към фактурата, която сте издали за получения аванс.

Директор на Дирекция „ОУИ” – Пловдив: (п)

(не се чете)